Construcción de oficinas en crecimiento

El 2012 tendrá una ligera tendencia al alza por la finalización de los espacios en obra.

En Bogotá se proyectan cerca de 660.900 m2 rentables, 36% están en construcción y el restante en planos. Aunque en la capital zonas como Salitre lideran la oferta se espera que se generen nuevos corredores de oficinas.

Desde hace 5 años el crecimiento en la construcción de oficinas ha sido evidente. Durante el 2011 el inventario creció en un 9,6% con el ingreso de cerca de 144.000 metros cuadrados rentables distribuidos en 21 edificios, un 27% menos que lo construido y terminado en el 2010. Las oficinas A+ registraron el mayor desarrollo con un crecimiento del 13% seguidas de las A con un 11%.

Cerca de 660.900 metros cuadrados rentables se proyectan en Bogotá, de los cuales, el 36% se encuentra en construcción y el restante en planos. Vale la pena destacar que los proyectos se empiezan a construir hasta llegar a punto de equilibrio, adicionalmente algunos complejos sólo comercializan grandes áreas, prefiriendo tener un solo ocupante que tenga al menos el 40% de la propiedad.

De acuerdo con Aurora Turriago, directora Investigación de Mercados de Colliers International Colombia “este crecimiento es consecuencia de la mejoría en la economía local, lo anterior, sumado a la casi nula oferta de la ciudad, originó un “boom” de inversión en finca raíz. En general en todas las ciudades se ha visto el mismo fenómeno, sin embargo y es obvio, Bogotá al centralizar la mayor cantidad de empresas y población ha sido la que registra mayor dinamismo, las otras ciudades en proporción han aumentado su inventario y renovado los espacios de oficinas, con la construcción de edificios de altas especificaciones, ciudades como Medellín, Cali y Barranquilla ya cuentan con excelentes edificios de última tecnología”.

Salitre continúa liderando la nueva oferta, siendo de las pocas zonas empresariales de la ciudad en las que hay terrenos para desarrollar. Por lo anterior, de acuerdo con la directiva de Colliers, se espera que se generen nuevos corredores de oficinas diferentes a los tradicionales ampliando la oferta de espacios en Bogotá, prueba de ello es la participación del corredor Otros con el 30% del total. “Ya se están gestando proyectos en zonas diferentes a las tradicionales, con lo cual se espera que a futuro estas zonas se consoliden como nuevos corredores de oficinas, tal es el ejemplo de la calle 127 con Av Córdoba”, señaló Turriago.

OFICINAS E INDUSTRIA

Al cierre de 2011 se registran 62.316 metros cuadrados disponibles en renta, un 49% menor a la presentada en el 2010, comportamiento consecuente con el descenso en la finalización de edificios y a la rápida ocupación de los nuevos complejos ya que son comercializados durante su fase de construcción. Cabe destacar que el 37% de la oferta corresponde a oficinas clase A seguidas de las B con el 31%.

Para el 2012, Colliers International estima que la oferta de oficinas se mantendrá estable, comportamiento ocasionado por el fenómeno de construcción a la medida y al moderado crecimiento del inventario, el cual se espera crezca entre un 6-9% durante ese año.

Industria

Al cierre de 2011 la oferta de bodegas fue de 537.213 metros cuadrados, lo que representa un descenso del 7% si se compara con el mismo periodo del 2010. Sin embargo, si se compara con el semestre anterior ésta aumentó un 32%. El comportamiento decreciente que se viene registrando desde el 2009 es consecuencia principalmente de la marcada tendencia de comercializar espacios en planos, ofreciendo terrenos para construir o construcciones a la medida, lo cual reduce significativamente la disponibilidad de bodegas construidas. 

El 51% de la oferta se encuentra dentro de la ciudad y el restante en los corredores Suburbanos. Colliers International estima que la oferta en el 2012 se mantendrá estable con una ligera tendencia al alza ligada a la finalización de los espacios que están en construcción.

Para el gerente de Avacol y recién nombrado presidente del Consejo Directivo de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, Manuel Alfonso, en Bogotá, Medellín y Barranquilla existe un crecimiento levemente mayor a lo acostumbrado. “La capital tiene una gravedad sobre el PIB del país que la hace centro de atracción para la llegada de inversión y por ende para la entrada de empresas”, señala.

Agrega que la ciudad de la eterna primavera ofrece ventajas para la llegada de empresas por la realización de programas que la empujan a ser más competitiva como destino de negocios. Finalmente está Barranquilla por ser salida y entrada del país y una ciudad cosmopolita. Otro factor que le suma “es que el transporte para la salida portuaria es mínimo y con el atraso en infraestructura en Colombia es una ventaja enorme estar en una ciudad portuaria”, dice Alfonso.

Otras ciudades en las que se observa dinamismo son Santa Marta, Bucaramanga y Cali, que con la vía al mar se convertirá en la salida al Pacífico.

En general, la región Latinoamericana se encuentra entre la fase de expansión y sobreoferta, el mercado Colombiano se destaca por ser más conservador que especulativo, por lo cual se viven pequeños ciclos de expansión, haciendo que el mercado sea más estable y no alcance una abrupta sobreoferta. De hecho, existe una mayor oferta de proyectos en planos, sobretodo de edificios de altas especificaciones, cabe destacar que el 53% de los metros cuadrados proyectados son clase A+.

Nuevas tendencias

En el mercado existe una tendencia en la construcción de edificaciones amigables con el medio ambiente. “Hoy en día la urgencia de la amenaza del cambio climático y en general por la salud del planeta, nos afecta a todos. Ante esta tendencia “verde” la Finca Raíz no se podía quedar atrás, de hecho este sector había sido uno de los pocos que no había reaccionado tempranamente ante el tema de la contaminación ambiental, en todo el planeta este mercado está pasando por una etapa de rápida transformación para adaptarse fácilmente a las nuevas tendencias y a los requerimientos del mercado. Más del 40% de los proyectos actuales contemplan alguna tecnología sostenible”, dice la directora Investigación de Mercados de Colliers International Colombia.

De acuerdo con el gerente de Avacol, “parte de lo nuevo que nos trae la apertura y los TLC con varios países es la solicitud de ahorros energéticos y de bienestar ambiental por normas que obligan e incluso porque sus clientes finales se lo piden, entonces se volvió casi obligatorio y es claro que el empresariado local y mundial moderno exige ser ambientalmente responsables”.

La otra tendencia que se está viendo en los proyectos es la mejorar en los diseños y por este mismo camino la habitabilidad de los proyectos. Por eso es común ver edificios con más y mejores servicios, lobbies espectaculares, fachadas despampanantes y demás aspectos que ayuden a mejorar el aspecto de las ciudades.

Cuál es el panorama en la construcción de bodegas

Cálculos de Colliers estiman que a diciembre de 2011 existían cerca de 1.149.767 metros cuadrados de bodegas proyectadas en Bogotá y sus corredores suburbanos. Sin embargo, cabe destacar que debido a la tendencia de construcción a la medida y la comercialización de lotes industriales y no de espacios construidos, este número es inferior al registrado en periodos anteriores.

El 69% de la nueva oferta se encuentra en construcción y el restante en planos, adicionalmente el 99% están localizados en los corredores Suburbanos liderado por Mosquera y Cota con el 40% y 33% respectivamente. 

Aunque el retorno está bajo los mismos parámetros, la demanda de bodegas es más alta, pero el tiempo de rotación de las oficinas es mayor.

Un sector atractivo

En general, Colombia ha registrado durante los últimos 3 años altos niveles de absorción. La absorción neta durante el 2011 alcanzó la cifra récord de 203.979 metros cuadrados de las tres clases, cantidad 12% mayor a la registrada en el 2010. El crecimiento de la absorción neta durante los últimos dos años es el reflejo de la ocupación de espacios en su mayoría dentro de nuevos edificios, los cuales fueron rentados y/o vendidos en su fase de construcción o en planos. El buen comportamiento económico del país, la renovación de espacios y el crecimiento de las empresas locales sumado al ingreso de compañías extranjeras también han jalonado el crecimiento. Con la generación de nuevas compañías se espera que este fenómeno continúe.  La combinación de retorno/riesgo de la propiedad raíz hace de la misma una alternativa de inversión necesaria para cualquier inversionista que pretenda diversificar el riesgo de su portafolio. El sostenido ritmo de crecimiento de la economía, los crecientes flujos de inversión extranjera, la entrada en vigencia del Tratado de Libre Comercio con los Estados Unidos crean oportunidades de inversión tanto en la construcción de edificaciones residenciales como en las no residenciales. En el segmento no residencial, particularmente en oficinas y centros comerciales, está produciéndose una interesante transformación del modelo de negocio ligado a la presencia de un creciente número de fondos inmobiliarios locales y extranjeros que han empezado a participar en la financiación de la construcción de proyectos, pero que no los venden sino que conservan la propiedad de los inmuebles como activos generadores de renta, como ocurre en mercados de propiedad raíz sofisticados. Lo anterior, según los expertos, se constituye en un primer paso para el ingreso definitivo del ahorro institucional administrado por los fondos de pensiones y compañías de seguros a la construcción de edificaciones. “Las Asociaciones Público Privadas (APPs) recientemente creadas en el país son otro mecanismo apropiado para la vinculación de la inversión institucional a la actividad edificadora. Los proyectos de vivienda a gran escala que están construyéndose a todo lo largo del país deben contar con equipamientos (colegios, hospitales, centros infantiles, zonas deportivas) que bien pueden ser provistos a través de una APP. Alrededor de la vivienda también existen oportunidades de inversión en la provisión de servicios públicos por parte de particulares. La renovación del CAN, en Bogotá, proyecto que se aspira a ejecutar como APP, pretende demostrar la importancia la renovación urbana como una de las posibles formas de crecimiento de las ciudades”, explica Turriaga. De acuerdo con el gerente de Avacol “vamos a ser la estación principal de Latinoamérica de muchas empresas por dos motivos fundamentales: El primero es la situación geográfica, que siempre ha sido estratégica. Segundo hemos logrado vernos como un país viable, es decir tranquilidad (relativa) en seguridad, estabilidad política y seguridad legal y económica, que comparando con la región nuestro competidor sería Perú, pero hay indicadores que nos favorecen como la calificación de la gente para laborar. Obviamente perdemos en otros pero estamos competitivos y con TLC más atractivos”.