Construcción vertical marcará el futuro de la Calle 26

Bogotá_ Cerca de 32.500 metros cuadrados disponibles para el alquiler de espacios inmobiliarios y al menos 10 proyectos de edificaciones empresariales, hoteleras y habitacionales ofrece en este momento la Calle 26, una avenida que al ritmo en que van creciendo sus obras promete convertirse muy rápido en el principal corredor empresarial de Colombia.

Exceptuando el lote de terreno donde se construirá el ambicioso proyecto de 121 edificios que componen la renovación del CAN y otras tantas hectáreas que pertenecen a la Gobernación de Cundinamarca, los espaciosos predios para construir en esta vía principal comienzan a escasear y esta es la razón por la que los urbanistas y arquitectos apuntan a que el futuro de la Calle 26 o Avenida El Dorado se concentrará en el desarrollo vertical, es decir, aprovechar al máximo el espacio y construir hacia arriba.

La nueva teoría

“En teoría, los POT de Bogotá (plan de ordenamiento territorial), que actualmente están en modificación, buscan que el crecimiento urbano de la ciudad sea más vertical y nos alejemos de seguir creciendo de manera horizontal”, explicó el director Comercial y de Mercadeo de la corporación Luis F. Correa, Carlos Perry.

Bajo esta premisa, sedes empresariales que no superan los cuatro pisos de altura y que permanecen intactos en la Calle 26 a medida que surgen elevados bloques de concreto (grupo en el que están las firmas 3M, Carvajal, Legis, Daimler Colombia, Praco-Didacol y hasta la icónica Casa Editorial El Tiempo), deben repensar cómo adaptarse al futuro de la Avenida El Dorado.

Aunque para los consultores de la firma Jones Lang LaSalle, Scott Figler y Karen Castillo, es difícil proyectar que estas empresas deben salir de la 26 o adaptarse a la transformación que va a tener esta avenida, aseguran que el tiempo de las industrias en El Dorado ya pasó. 

“Las operaciones logísticas e industriales no encuentran incentivos para estar en esta zona, dadas las restricciones de acceso para camiones y los incrementos tributarios. Podría decirse que la época de las construcciones logísticas e industriales en el corredor del Salitre ya pasó”, explicaron.

Un ejemplo de esto es lo que sucedió con el terreno del diario El Espacio, a la altura de la Carrera 69, el cual fue demolido para hacer el proyecto Paralelo 26, donde funcionará un elevado complejo de oficinas y diversos puntos comerciales. 

“La pregunta es si los operadores que están allí se quedan o se mudan según la rentabilidad. No hay duda de que es más rentable un proyecto con desarrollo vertical, pero aun así, las firmas dueñas de sus activos no están interesadas en convertirse en rentistas de capital, porque no es su negocio, y además, es difícil saber si piensan mudarse a zonas industriales suburbanas como Funza, Mosquera y Cota, porque representa una inversión muy alta”, dijo Figler.

En torno a ese diatriba hay dos hechos que aún no se han confirmado aunque suenan con fuerza. El primero tiene que ver con la posible venta del lote donde está Xerox, y en el que funcionaba El Espectador. Con la mudanza del periódico a la sede de Caracol TV, la idea toma más fuerza, aunque el gerente de Xerox, Robisson R. Ruiz Duarte, ha negado dicha posibilidad en varias oportunidades.

El segundo tiene que ver con la compra de El Tiempo por parte de Luis Carlos Sarmiento. Se comenta que el plan del empresario es mudar la rotativa de la Calle 26 para la Calle 80, así como mover al departamento administrativo y demás empleados a la Ciudad Empresarial Sarmiento Angulo, lo que significaría que en la Avenida El Dorado queda un gran espacio para construir un complejo empresarial. LR consultó a Jon Ruiz, gerente de El Tiempo, pero no se obtuvo respuesta. 

“Estoy parcialmente de acuerdo con la teoría de que las plantas o sedes horizontales deban salir, porque, por un lado, el potencial de la Calle 26 efectivamente está en el desarrollo vertical; pero, por el otro, compañías de la fortaleza como Carvajal, 3M o Atento van a tratar de proteger sus espacios, porque no es solo un tema de cuánto cuesta el metro cuadrado y qué rentabilidad te pueda generar, sino también de posicionamiento de marca”, dijo Perry.

¿Por qué el interés en la 26?

“Su naturaleza empresarial y que la accesibilidad sea la mejor de la ciudad son razones obvias que dan valor a la 26. Y hay otra no tan obvia, que es el tamaño de los predios, que empiezan a escasear”, dijo el gerente de la Empresa Nacional de Renovación Urbana, Virgilio Barco Vargas, Andrés Escobar.

Según Karen Castillo, la baja disponibilidad de lotes en el Norte de Bogotá representa una clara ventaja para el corredor del salitre, donde hay muchos terrenos disponibles de gran tamaño y, por tanto, construir edificios más eficientes. “La planta promedio de los proyectos sobre la 26 es de 1.200 metros cuadrados, y el área rentable promedio de los edificios es de aproximadamente 10.000 m2. Sumado al Transmilenio y proyectos masivos de renovación urbana, como el CAN, vemos que cada vez más las empresas grandes están considerando oficinas en la 26”, dijo.

El precio del metro cuadrado favorece

Los precios del metro cuadrado (m2) del alquiler de oficina en la Calle 26 son más bajos que los de otra zonas, como en el norte de Bogotá. Según Jones Lang LaSalle, esta área está dentro del rango de $60.000 y $80.000 el M2 al mes para la categoría Clase A (la mejor) y entre $50.000 y $68.000 para Clase AB. En cambio, en Salitre, los precios están en el rango de $55.000 y $66.000 el M2 al mes para Clase A, y entre $45.000 y $62.000 para Clase AB. “Los precios en la 26 han estado estables en los últimos 4 años a pesar del auge en construcción, precisamente porque la disponibilidad siempre ha sido alta con respecto a otras zonas de Bogotá”, dijo Karen Castillo, consultora de Jones Lang LaSalle.

Las opiniones

Carlos Perry

Director comercial de la firma Luis F. Correa

“En teoría, los POT de Bogotá, que actualmente están en modificación buscan que la ciudad sea más vertical y nos alejemos del tema de seguir creciendo la ciudad de manera horizontal”.

Andrés Escobar

Gerente de la Empresa Nacional de Renovación Urbana Virgilio Barco Vargas

“Su naturaleza empresarial y que la accesibilidad sea la mejor de la ciudad son razones obvias que le dan valor a la calle 26. Y hay otra no tan obvia que es el gran tamaño de los predios”.

Paola Barrera

Gerente general del portal inmobiliario Zonaprop.com 

“Por la cercanía al aeropuerto, la Calle 26 se convertirá en un corredor de oficinas y hoteles. Las firmas solo tendrán su parte administrativa y las plantas se desplazarán”.